Végtörlesztés, magáncsőd, forintosítás - az elmúlt években számos intézkedés született a devizahitelesek helyzetének könnyítésére. Mégis minden tavasszal, amikor a téli kilakoltatási moratórium feloldásra kerül, újra és újra égető a lakáshitelesek problémája. A KSH lakhatási kutatása szerint 2015 folyamán 560 ezer háztartás törlesztett valamilyen lakáshitelt, közülük 60 ezren maradtak el egyszer vagy többször a  hitel törlesztőrészletével.

Ezek közül persze inkább az utóbbi szám jelez veszélyt, hitelből ingatlant vásárolni vagy építeni egészen természetes dolog - hiszen hány embernek lenne esélye 30-35 éves koráig akár csak egy közepes budapesti lakás teljes árát. Saját lakást márpedig majdnem mindannyian akarunk, legalábbis idehaza, Magyarországon, de erről később. Ennek megfelelően a lakáshitelek állománya folyamatosan nőtt is 2000 után, sőt tíz év alatt egyenesen a 21-szeresére emelkedett.

Valószínűleg egy ekkora növekedés önmagában is veszélyeket rejtett magában, de akkor még nem is beszéltünk a devizahitelek elterjedéséről. Ezek durván leegyszerűsítve olyan hitelek, ahol a tartozást valamilyen devizában (az esetében túlnyomó többségében svájci frankban) tartják számon, de a törlesztőrészleteket forintban fizetik - azaz ha a forint veszít értékéből, a tartozás összege a törlesztések ellenére is folyamatosan nőhet. A devizahitelek először az autóvásárlások finanszírozására jelentek meg, majd az állami lakáshitel-támogatási program megszüntetésnek is beillő szigorítása után a lakáshitelek között is robbanásszerűen terjedtek el - 2010-re a lakosság teljes hitelállományának kétharmadát tették ki.

Ugyanezekben az években az Egyesült Államokban is valami hasonló zajlott le. A lakáshitelek állománya egyre nőtt, a hitelfelvétel feltételei pedig egyre enyhültek (utóbbi trend hazai megjelenése kapcsán csak emlékezzünk a Raiffeisen reklámjaira). Mindez együtt járt az ingatlanárak folyamatos növekedésével, amit azonban végül csúfos bedőlés követett - a 2008-as válság legfontosabb okát is ennek tovagyűrűző hatásaiban szokás megjelölni. Akkoriban széles körben elterjedt vélemény volt a tengerentúlon, hogy az ingatlanárak sosem  csökkennek. Idehaza ez a vélekedés talán kevésbé vert gyökeret, helyi specialitásként viszont itt volt nekünk az árfolyamkockázat semmibe vétele, a kimondott vagy kimondatlan az “árfolyam sosem mozdul a rossz irányba” hit.

Ezek az ábrándok, kiegészülve a bankok és a hitelminősítők sokszor felelőtlen magatartásával az USA-ban elindítottak egy globális gazdasági válságot, itthon pedig az új évezred egyik legkomolyabb, országos szintű társadalom-, és gazdaságpolitikai problémájához vezettek. A történelem mindkét elképzelésre látványosan cáfolt rá, mégis fontos visszamenőleg is megérteni, miért terjedhettek el, hogy legközelebb ne dőlhessünk be nekik.

“Az ingatlanárak sosem csökkennek”

Ezt az állítást rendszerint egy egyszerű logikai levezetéssel szokás alátámasztani: Az árakat a kereslet és a kínálat határozza meg, de amíg például mobiltelefonból mindig lehet majd újakat termelni, “helyből” sosem lesz több a földön, így az ingatlanok iránti kereslet és azok ára örökké nőni fog.

Mindez végtelen időtávon még igaz is lehetne, rövid távon azonban újra és újra megakaszthatják az olyan innovációk mint a felhőkarcolók vagy a mesterséges szigetek.Még nagyobb baj, hogy “végtelen” időtávon a népesség növekedése sem garantált, rövid távon pedig sok fejlett ország lakossága éppen csökken vagy stagnál. Ez a sok ponton támadható érvelés mégis hihetőnek tűnt a kétezres években, amikor Amerikában az árak valóban folyamatosan nőttek.

Amikor a puszta elméleti megközelítés ennyire homályos, és igazából csak végtelenül hosszú távon jelez előre valamit (amikor ugye már “mind halottak vagyunk”), érdemes a biztonság kedvéért az eddigi adatokra is vetni egy pillantást. Az Egyesült Államokban pedig az ingatlanárak korábban így alakultak (az inflációval, azaz az árak teljes körű, folyamatos emelkedésével már korrigálva):

Forrás: The New York Times, Robert J. Shiller alapján

Ezt az ábrát látva már gyanítani lehetett, hogy valami nincsen rendben. A múltban egy átlagos ingatlan egyáltalán nem bizonyult nagyszerű befektetésnek, olyan emelkedésre pedig, amit a kétezres években láttunk, korábban nem volt példa. Mindeközben pedig nem sokszorozódott meg az USA lakossága, nem csökkent a területe, és az emberek lakhatási szokásai sem változtak meg radikálisan. Voltak elképzelések, miszerint a nyugdíjba vonuló baby boomer generáció nyaralók iránti kereslete, majd az y-generáció későn kezdődő családalapítása sokáig fűtheti az áremelkedést, de utólag ezek korántsem tűnnek elégségesnek.

A buborék azonban elkezdett fölfújódni, ami egy öngerjesztő folyamathoz vezetett. Ráadásul 2000 és 2004 között az alapkamat is 6%-ról nagyjából a negyedére csökkent, olcsóbb és relatíve vonzóbb befektetéssé téve az ingatlanokat.  Aki azt látta, hogy az árak rohamosan emelkednek, inkább áldozatok árán is rögtön hitelt vett fel, hogy lakást vásároljon, hiszen leendő otthona hónapról hónapra drágult. Mások befektetési lehetőséget szimatolva vásároltak ingatlant, de minden egyes vásárlás, akármilyen okból történt is, ismételten felfelé hajtotta az árakat - ezek a hatások azonban csak az emberek félelmeiből és nyereségvágyából fakadtak, így hosszútávon nem tudták felülírni a fundamentális gazdasági és életmódbeli tényezőket. Mindez pedig sokkal kevésbé drasztikusan Magyarországon is lejátszódott:

Forrás: kiszamolo.hu, MNB alapján

Az árfolyamkockázat figyelmen kívül hagyása

A devizahitelezés okozta problémákat rendszerint egy az egyben azonosítjuk a devizaárfolyam megváltozása miatti problémákkal, holott a hitelezési feltételek enyhülése is hasonlóan veszélyes fejlemény volt, és a forinthitelesek körében sem sokkal kisebb a nemteljesítők aránya. Ezzel együtt az árfolyamprobléma is rendkívül lényeges, és jól szemlélteti az előbb bemutatott hiba “párját”, a (rövidtávú) tapasztalatok abszolutizálását. Ha ugyanis valaki a kétezres években megnézte, hogyan alakul a svájci frank-forint árfolyam, nem tapasztalhatott komoly mozgást, sőt 2008 közepéig a forint még inkább erősödni látszott a frankhoz képest.

Forrás: finance.yahoo.com

Mindez azonban nem sokat árult a jövőben lehetséges forgatókönyvekről. Az árfolyamok alakulását annyi tényező mozgatja, hogy tíz évnyi tapasztalat újabb tíz évre előre már szinte semmit sem segít az előrejelzésben.

Jogosan merülhet fel a kérdés, hogy miért voltak egyáltalán vonzóak a devizahitelek, amire adódik az egyszerű válasz, hogy olcsók voltak. Igen, de miért? A magyar bankrendszer privatizációja és a tulajdonosi struktúra átalakulása utána a kétezres évekre számos magyar bankot egy külföldi anyabank tulajdonolt. Ezeken keresztül a magyar bankok sokkal könnyebben és olcsóbban jutottak külföldi devizához, ez pedig a szabályozás miatt okvetlenül szükséges volt ahhoz, hogy devizában kínáljanak hiteleket. Ezek a hitelek pedig nagyon vonzóak voltak a lakástámogatás leépítése után, különösen mivel a forinthitelek kamatát is meghatározó alapkamat tartósan magas volt.

A hitelfelvevők azonban rendszerint semmiféle jövedelemmel vagy megtakarítással nem rendelkeztek frankban (vagy más, nem hazai pénznemben), így rendkívüli mértékben érzékennyé váltak az árfolyam-változásokra. Ezzel olyan kockázatokat vállaltak, amelyet valószínűleg legtöbbször nem ismertek. Ebben könnyen lehet, hogy nem is annyira különböztek a bankok döntéshozóitól, akik látszólag szintén nem ismerték fel a gyakorlat rendszerszintű kockázatait.

Mi ebből a tanulság?

Magyarországon mindenki saját lakást akar. El tudjuk képzelni, hogy fiatalon egy darabig albérletben éljünk, sőt az esetek többségében ezt el sem tudjuk kerülni. Azt azonban kevesen tartjuk reális opciónak, hogy gyerekeket neveljünk fel albérletben, vagy ott töltsük nyugdíjas éveinket, netán életünk során soha se legyen saját lakásunk. Emiatt persze az is előfordul, hogy szinte egy életet élünk le egyetlen helyen, például idősen is egy indokolatlanul nagy kertes házat karban tartva. Ez azt is megnehezíti, hogy az életünk során változó igényekre reagáljunk, a legmegfelelőbb otthont kiválasztva fiatalkorunkra, családalapításra, a gyerekek középiskolai éveire, vagy kirepülésük utánra.

Az emberek preferenciáival nemcsak nehéz, de szükségtelen is vitatkozni, lehet, hogy így van ez jól, ha mindannyian saját ingatlanra vágyunk. Ugyanakkor ez a hozzáállás nem univerzális. Amíg itthon a lakosság 80%-a él saját tulajdonú lakásban, addig ez  a szám az EU-ban átlagosan inkább 70%, Németországban alig több, mint 50% (bár itt érdemes lenne a külföldről néhány évre dolgozni érkezőket külön kezelni), Romániában ellenben körülbelül 97%.

Ha pedig valami körül hirtelen tömeghisztéria alakul ki, ha valaminek az ára hirtelen drasztikusan csökken vagy emelkedik, akkor érdemes megállni és átgondolni a helyzetet, áttekinteni a korábbi példákat. Ezekből tülekedésekből nagyon rosszul is ki lehet jönni, és különösképpen gyanúra ad okot, ha látszólag ok nélkül, vagy nagyon homályos okkal kezdődik az egész tolongás.